Căn hộ Hà Nội nổi sóng ngầm

Thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2010 không còn sôi động như năm trước nhưng vẫn có những cơn sóng ngầm.

Thị trường căn hộ Hà Nội năm 2010 đã đứng trước những thách thức lớn như sức ép lạm phát, biến động tỉ giá hối đoái, lãi suất tăng cao cuối năm và nguồn cung có thể tăng mạnh gây áp lực về giá. Những thay đổi về chính sách như việc áp dụng Nghị định 71/2010/NĐ-CP với những điều khoản khắt khe hơn về huy động vốn trước làm cho người mua càng trở nên thận trọng.

Những diễn biến này đã đặt rất nhiều chủ đầu tư vào thế khó. Điều chỉnh chính sách kinh doanh thế nào để phù hợp với điều kiện thị trường đồng thời tuân thủ chính sách là vấn đề làm cho các nhà phát triển căn hộ đau đầu. Mặc dù vậy, thị trường căn hộ trong năm qua không phải hoàn toàn là một màu xám. Thậm chí, dù nguồn cung có vẻ tăng lên nhưng người mua vẫn khó mua nhà giá gốc trực tiếp từ chủ đầu tư. Đây là điểm khác biệt rõ rệt của thị trường căn hộ Hà Nội so với TP.HCM, nơi khách hàng tự do lựa chọn căn hộ và được hưởng những ưu đãi từ chủ đầu tư.

Khó mua giá gốc

Một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường căn hộ Hà Nội năm qua là người mua vẫn khó tiếp cận được loại căn hộ tầm trung, có mức giá 18-25 triệu đồng/m2. Tập đoàn Nam Cường Hà Nội vẫn tạo ra hiện tượng khi khách hàng phải bốc thăm mới có hy vọng sở hữu một căn hộ tại dự án Lê Văn Lương Residentials của tập đoàn này tại Khu đô thị Dương Nội (quận Hà Đông). Chỉ tính từ giữa tháng 10.2010, khoảng 600 căn hộ Lê Văn Lương Residentials đã được bán thông qua hình thức bốc thăm. Sức hút của dự án này là do việc thông đường Lê Văn Lương kéo dài từ Dự án đến trung tâm đô thị mới Mỹ Đình; diện tích căn hộ vừa phải (đa phần căn hộ có diện tích 54-80 m2) và mức giá không cao (21-14 triệu đồng/m2, bao gồm VAT).

Một số dự án khác cũng kinh doanh rất khả quan là Tổ hợp Hanoi Time Tower tại Khu Đô thị Văn Phú (quận Hà Đông): bán hết 130 căn qua hình thức góp vốn đầu tư theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP (chủ đầu tư được huy động vốn tối đa 20% số căn hộ của dự án) với mức giá khởi điểm 19 triệu đồng/m2. Ngay sau khi bán xong, các hợp đồng góp vốn này đã được chuyển nhượng lại với mức chênh lệch trên 100 triệu đồng/căn, cao hơn cả căn hộ Lê Văn Lương Residentials (mức chênh lệch ghi nhận tại dự án Lê Văn Lương Residentials là 20-70 triệu đồng/căn).

Nhưng mức chênh lệch lớn nhất phải nói đến dự án khu căn hộ do Vinaconex 1 làm chủ đầu tư trên đường Khuất Duy Tiến, đối diện Trung tâm Hội nghị Quốc gia Mỹ Đình. Dự án được chào bán qua sàn giao dịch với giá công bố khoảng 28-29 triệu đồng/m2 nhưng khách hàng đến sàn không thể nào mua được với giá đó và luôn nhận được câu trả lời “hết hàng”. Muốn mua được căn hộ của Vinaconex 1, khách hàng phải trả thêm khoản tiền chênh lệch cho giới đầu tư từ 600 triệu đến gần 1 tỉ đồng/căn.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Cen Group, cho rằng, nhu cầu căn hộ phân khúc trung bình và thấp ở Hà Nội là rất lớn, trong khi dự án chưa nhiều, nên giới đầu cơ vẫn có cửa để “làm việc trực tiếp” với chủ đầu tư rồi mua gom cả sàn, sau đó bán lại kiếm lời. Do tác động của Nghị định 71, rất nhiều chủ đầu tư ở Hà Nội bị buộc phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, lùi thời hạn bán hàng nên nguồn cung không lớn. Thậm chí, có những dự án như Green House (quận Long Biên) của Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị đã đủ điều kiện bán hàng theo quy định của pháp luật, nhưng chủ đầu tư vẫn găm lại không bán.

Phân khúc cao cấp: Giảm giá gián tiếp

Nếu như khách hàng phải bốc thăm mới có cơ hội mua các căn hộ hạng trung và thấp thì họ lại được chủ các dự án căn hộ cao cấp săn đón nhiệt tình. Tuy nhiên, thị trường căn hộ cao cấp ở Hà Nội cũng không hoàn toàn u ám do số lượng dự án phân khúc này vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Trong năm qua, chỉ có một vài dự án được chào bán, trong đó có khoảng 200 căn hộ của Keangnam Hanoi Landmark Tower, hơn 390 căn hộ Indochina Plaza Hanoi và 120 căn hộ Ciputra, với mức giá 2.500-3.000 USD/m2.

Kể từ khi tung ra thị trường vào tháng 9.2009, Indochina Plaza Hanoi cũng đã bán được 208 căn hộ với doanh thu 65 triệu USD. Riêng trong quý IV/2010, Dự án bán được 35 căn với doanh thu hơn 10 triệu USD và Indochina Land tự tin tuyên bố sẽ bán hết 47% số căn hộ còn lại trong năm 2011.

Nhưng nóng nhất vẫn là Dự án Royal City với khoảng 2.000 căn hộ và 200.000 m2 bán lẻ của Công ty Cổ phần Thành phố Hoàng Gia, nơi “đại gia” bất động sản Vincom chiếm cổ phần chi phối. Giá chào bán của Dự án đang được xây dựng trên đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân khoảng 2.000 USD/m2. Mức giá này khá cao so với những dự án căn hộ do nhà đầu tư trong nước xây dựng, nhưng hầu như cứ có căn hộ nào được chào bán là có khách hàng mua ngay.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng kinh doanh suôn sẻ. Nhiều dự án ở các quận mới như Hà Đông, các dự án ở ven đô, hoặc dự án căn hộ cao cấp ở Mỹ Đình đã phải giảm giá bán. Nhưng, không giống như ở TP.HCM trước đây, các chủ đầu tư tại Hà Nội thường tránh giảm giá trực tiếp để giữ giá trị của dự án. Họ chỉ giảm gián tiếp bằng cách hỗ trợ toàn bộ tiền trang bị nội thất, miễn phí chỗ đỗ xe trong toàn thời gian hoạt động của dự án, giảm giá 3-5%, thậm chí 10% cho khách mua theo nhóm hoặc đặt mua căn hộ tại một dự án khác của cùng chủ đầu tư.

Nguồn cung tăng mạnh, nhất là ở quận Hà Đông, khiến cho các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn trong việc xác định thời điểm bán hàng và mức giá khởi điểm. So với tất cả các quận, huyện khác thì Hà Đông là nơi có nhiều dự án căn hộ nhất, với khoảng 20.000 căn sẽ được tung ra trong vài ba năm tới. Dù chất lượng xây dựng khác nhau nhưng xác định mức giá khởi điểm thế nào đang làm đau đầu không ít chủ đầu tư. Chẳng hạn, tại Khu Đô thị Văn Phú, Dự án Cleve của Công ty Hi Brand dự kiến bán với giá 1.500 USD/m2 (hơn 30 triệu đồng), nhưng kế hoạch bán hàng bị trì hoãn nhiều lần vì các dự án bên cạnh như Victoria Văn Phú, Hanoi Time Tower đang được chào bán với giá chỉ 18-21 triệu đồng/m2. Đưa ra mức giá ban đầu quá cao sẽ khó cạnh tranh với các dự án đã được chào bán. Và nếu không bán được thì chủ đầu tư buộc phải hạ giá, nhưng lúc đó tìm được người mua không dễ, vì lòng tin vào dự án đã giảm đi.

(Nhịp cầu đầu tư)